Die Hiobsbotschaften vom Wohnmarkt reißen nicht ab. Explodierende Mietpreise in den Städten, immer höhere Forderungen von Immobilienbesitzern, immer mehr Menschen, die zur Abwanderung in andere vornehmlich günstigere Regionen gezwungen sind. Die Einführung der Mietpreisbremse zeigte bisher nur relativ wenige positive Auswirkungen, sodass sich die große Politik zu weiteren gesetzlichen Verbesserungen entschieden hat, die ab dem Jahr 2019 greifen und die Mieter in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten noch mehr absichern und gegen Willkür schützen sollen.
Ausgangslage des alten Mieterschutzgesetzes
Sinn und Zweck der ursprünglichen Mietpreisbremse wurde von den Parteien der vorletzten Koalition aus CDU, CSU und SPD festgelegt. Die Regeln waren bestimmt für Regionen mit einem über Gebühr angespanntem Wohnungsmarkt, die Lagen dieser Regionen wurden von den Bundesländern festgelegt. Was zunächst positiv klang, entpuppte sich recht schnell schon als ein nur wenig wirksames politisches Instrument. Dabei ging es unter anderem um die Frage, dass Neumieter einer Wohnung nicht erfuhren, wie hoch die Miete ihrer Vorgänger durch den Vermieter angesetzt war. Das öffnete Spekulationen Tür und Tor, obwohl der Vermieter verpflichtet war, lediglich die höchste zulässige Miete für den Mietraum zu verlangen.
Mieter erfuhren nicht, wie hoch die Miete des Vormieters angesetzt war
Der Mietpreismarkt droht allmählich zu überhitzen, auch durch das sogenannte »Herausmodernisieren«, gemeint ist damit die gezielte Vertreibung von Mietern. Als Mittel dazu dienen den Eigentümern bereits die Ankündigungen von Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Hoffnung, im Anschluss daran noch höhere Mieteinnahmen zu erzielen als bisher. Teilweise aus gleichen, aber spekulativen Gründen, bleiben ganze Wohneinheiten im Leerstand. Allerdings wäre den Mietern vorzuhalten, dass sie ihre durch Gesetz festgelegten Mieterrechte viel zu wenig ausübten und damit zur bestehenden Situation auf den Wohnungsmärkten beitrügen. Außerdem bestehen schon länger Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes der Mietpreisbremse, eine endgültige Rechtsprechung wurde an das Bundesverfassungsgericht weitergeleitet. Gültigkeit besitzt die Mietpreisbremse in nahezu allen Bundesländern und dort für eine Vielzahl an festgelegten Kommunen.
Es bestehen schon länger Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes der Mietpreisbremse
Es war der SPD vorbehalten, das bisherige Gesetz zur »Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten sowie zur Stärkung des Bestellerprinzips«, kurz Mietrechtsnovellierungsgesetz, deutlich zu verschärfen und das Gesetz weiter auszubauen.
Die vorgelegten Gesetzesänderungen treten am 1. Januar 2019 in Kraft
Die von der Bundesregierung geplanten Änderungen der Mietpreisbremse haben den Kreislauf des Gesetzgebungsverfahrens verlassen, gültig werden die neuen Verordnungen ab dem 1. Januar 2019. Darin ist festgelegt, dass Mieter künftig wesentlich leichter gegen Mietwucher vorgehen können und damit erreichen können, nach Modernisierungsmaßnahme weniger Aufschläge auf ihre bisherigen Mieten befürchten zu müssen. Ferner ist vorgesehen, dass Eigentümer oder Vermietergesellschaften künftig nicht mehr elf Prozent, sondern nur noch maximal acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr an die Mieter weitergeben dürfen. Weggefallen ist die Vorschrift, diese Regelung gelte nur noch für angespannte Wohnungsmärkte.
Vermietern drohen Bußgelder, wenn sie ihre Pflichten nicht einhalten
Ein weiterer Bereich betrifft Änderungen der sogenannten Kappungsgrenze für Mietpreiserhöhungen. Pro Quadratmeter Wohnfläche darf die Miete in der Folge von sechs Jahren nach Beendigung von Modernisierungsmaßnahmen um lediglich noch drei Euro ansteigen. Dieser Teil des neuen Gesetzes wurde durch den Gesetzgeber allerdings noch erweitert. So ist die Mieterhöhung auf nur zwei Euro festgelegt, wenn die die Grundmiete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter betragen sollte. Gleich geblieben ist die Kappung zur Erhöhung der Zeitraum von sechs Jahren. Neu ist zudem die Einforderung von Bußgeldern, sobald die Vermieter die Pflichten nicht einhalten sollten und weiterhin gegen das erwähnte »Herausmodernisieren« verstoßen.
Die Forderung nach der Gültigkeit des gesamten Mietpreisgesetzes quer durch die Republik war politisch allerdings nicht durchsetzbar, geblieben ist es lediglich bei den Veränderungen der Kappungsgrenzen nach dem Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen.
Die neuen Regelungen führten auch zur Kritik des Immobilienwirtschaftsverbandes ZIA. Von dort ist zu hören, die zusätzliche Festlegung der Kappungsgrenze bei niedrigen Mieten sei in sich widersinnig und verhindere Modernisierungen seitens der Vermieter oder Eigentümer bei bereits vorhandenem günstigerem Wohnraum.
