Eine neue Wohnung gefunden und nun geht es darum, die alte Wohnung aufzugeben und umzuziehen? Damit alles korrekt abläuft, helfen Ihnen unsere Tipps und Tricks.
Das A und O des Mietvertrags
Obwohl die Anzahl an Mietverträgen allein in Deutschland in die Millionen geht, bestehen kaum gesetzliche Vorgaben dazu. Die inhaltliche Gestaltung ist frei wählbar und selbst ein Handschlag ist ausreichend. Doch darauf sollten sich weder Vermieter noch Mieter einlassen. Ein schriftlicher Vertrag kann wiederum alles enthalten, unterliegt aber den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das Gesetz steht immer über den Klauseln eines Mietvertrages. So wurde beispielsweise festgelegt, dass ein Kündigungsverzicht des Mieters auf vier Jahre begrenzt sein muss oder nicht mehr als drei Monatsmieten Kaution verlangt werden dürfen. Auch ein generelles Haustierverbot innerhalb der Wohnung wäre eine unwirksame Klausel.
Der Mietvertrag regelt Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter
Den Mietvertrag „richtig“ kündigen
Was genau muss eine schriftliche Kündigung des Mietvertrages enthalten? Nachfolgend die wichtigsten Bestandteile:
- Der ausdrückliche Kündigungswunsch
- Das Datum der Kündigung (Umzugstag?)
- Die exakte Anschrift (mit Etage/Stockwerk) der Wohnung, die Sie kündigen wollen
- Ihr Name und Anschrift sowie die des Vermieters
- Die Unterschrift aller Mieter, die den Vertrag ursprünglich unterschrieben haben
- Eine Bitte, die Kündigung schriftlich zu bestätigen
Was noch:
- Einzugsermächtigung widerrufen
- Stellplätze oder Garagen, die gesondert gemietet wurden, müssen auch gesondert gekündigt werden
- Einen Termin zur Wohnungsübergabe mit Begehung und Abnahmeprotokoll ausmachen
- Auf die Rückzahlung der Kaution hinweisen
Mit der Einhaltung dieser Punkte ist der notwendigen Form absolut genüge geleistet. Natürlich beinhalten Mietverträge weitere Bestimmungen, die es zu beachten gilt, etwa Kündigungsfristen.
Welche Kündigungsfristen gibt es?
Kündigungsfristen dienen dazu, dass sich die Vertragsparteien auf die geänderten Umstände einstellen können. Dabei macht es der Gesetzgeber dem Mieter einfacher als dem Mieter.
So besitzen unbefristete Mietverträge für den Mieter immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten, egal wie lange die Wohnung bereits gemietet ist.
Für den Vermieter gelten zunächst auch drei Monate Kündigungsfrist. Wohnt der Mieter jedoch mehr als fünf Jahre in der Wohnung, erhöht sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate und wer mehr als acht Jahre Mieter ist, hat eine Kündigungsfrist seitens des Vermieters von neun Monaten.
Kündigungsschreiben müssen spätestens zum dritten Werktag (Werktag ist im Mietrecht auch der Samstag, laut Urteil des BGH) eines Monats zugestellt sein, damit die dreimonatige Kündigungsfrist wirksam wird. Sonst verlängert sich die Frist um einen Monat.
Fristlose Kündigungen sind für den Mieter wie den Vermieter nur in extremen Ausnahmefällen erlaubt.
Die formgerechte Zustellung der Kündigung
Im Gegensatz zum Mietvertrag, der formfrei gestaltet ist, muss eine Mietkündigung immer schriftlich erfolgen. Die heutigen digitalen Formen sind hierbei ungültig. Am sichersten ist das Einschreiben mit Rückschein.
Die Kündigung des Mietertrages muss schriftlich erfolgen, am besten als Einschreiben mit Rückschein
Sonderkündigungsrechte
Es bestehen für Mieter Sonderkündigungsrechte, drei der häufigsten Fälle sind hier nachfolgend aufgeführt.
- 1. Sonderkündigungsrechte bei Modernisierungsankündigung. Verkürzung der dreimonatigen Kündigungsfrist um einen Monat.
- 2. Mieterhöhung: Bei einer angekündigten Mieterhöhung kann bis zur tatsächlichen Mieterhöhung die Kündigungsfrist um einen Monat verkürzt werden.
- 3. Verstirbt der Mieter, können die nächsten Anverwandten oder Erben (Ehefrau / Geschwister) einen Monat überlegen, ob sie den Mietvertrag fortsetzen wollen. Danach tritt die übliche dreimonatige Kündigungsfrist in Kraft.
Übrigens sind Mietschulden ein Teil des Erbes. Wer das Erbe annimmt, steht dann in der Pflicht, die drei Monatsmieten zu bezahlen.
Ist ein selbst gefundener Nachmieter immer ein Vorteil?
Ein selbst gesuchter Nachmieter vereinfacht vieles, aber der Vermieter muss in jedem Fall mit der als Nachmieter vorgeschlagenen Person oder der Familie einverstanden sein. Zudem muss der Vermieter zuerst befragt werden, ob überhaupt selbst ein Nachmieter gesucht werden darf. Selbst wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag besteht, hat der Vermieter immer das letzte Wort.
Rücktrittsrecht vom Mietvertrag vor Einzug?
Pacta sund servanda – Verträge sind einzuhalten. Besteht keine ausdrückliche Klausel mit einem Rücktrittsrecht im Mietvertrag, kommen Sie da als Mieter nicht raus. Es bleibt nur, ordnungsgemäß mit dreimonatiger Kündigungsfrist den Mietvertrag zu kündigen.
